Immobilier : ça bouge en banlieue parisienne ?

Publié le par Observatoire Rémois du Bassin Parisien

En petite couronne parisienne, l'activité s'est recroquevillée depuis le début de l'année.
En petite couronne parisienne, l'activité s'est recroquevillée depuis le début de l'année.

Les ventes plongent en Ile-de-France. Les prix, eux, s'érodent mais affichent une certaine résistance. Tour d'horizon des prix et des ventes dans 15 villes de banlieue parisienne.

Le marché ville par ville:

» Boulogne-Billancourt: les prix se tassent

» Issy-les-Moulineaux: des prix plus abordables

» Neuilly-sur-Seine, toujours recherché

» Levallois-Perret: la demande s'est calmée

» Courbevoie/Asnières: peu de transactions

» Versailles: les prix font de la résistance

» Montrouge/Malakoff: l'arrivée du métro attire les Parisiens

» Vincennes, Saint-Mandé: des prix stabilisés

Nogent et Saint-Maur: le bois et la Marne continuent de séduire les acquéreurs

Enghien-Montmorency: le mètre carré plus attractif

Chômage en hausse, frilosité des banques, alourdissement de la fiscalité… Beaucoup de signaux sont au rouge sur le marché immobilier. Résultat, en petite couronne parisienne, l'activité s'est recroquevillée depuis le début de l'année. Certes, selon les notaires de Paris-Ile-de-France, au premier trimestre 2012, le volume des transactions était resté en hausse de 11 % sur un an en proche périphérie et plus encore dans les Hauts-de-Seine (+ 18 %). Mais, il s'agissait d'une embellie en trompe-l'œil qui ne s'expliquait que par le rebond des ventes du début de l'année lié à la réforme des plus-values. Ce que corroborent les chiffres que viennent de communiquer les notaires pour le second trimestre, qui font état d'une baisse du volume des ventes de 23 %. Dans un tel contexte, les prix ne pouvaient que s'assagir. Toujours selon les notaires, ils sont entrés dans une phase de stabilisation au 2e trimestre 2012. Sur l'ensemble de l'Ile-de-France, la progression n'est plus que de 0,4 % au second trimestre par rapport au précédent et de 1 % sur un an. En petite couronne, l'évolution est un peu plus élevée, respectivement de + 0,6 % et + 1,6 %. Les notaires ont beau dire que la baisse du volume des ventes n'impacte toujours pas les prix, on est tout de même loin des augmentations à deux chiffres de l'an passé (+15,1 % sur un an au 2e trimestre 2011). Les notaires le concèdent cependant en indiquant que «globalement les prix ont augmenté en un an au rythme de l'inflation». «Le marché n'a pas connu la purge que certains annonçaient ou espéraient, remarque Sébastien de Lafond, président et fondateur de Meilleurs agents.com, le plus souvent, les vendeurs refusent les offres à la baisse des rares acheteurs solvables, qui, eux, attendent des baisses de prix importantes.» «Si l'on veut relancer le marché, il faut que les prix baissent», lance Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers. Pour l'heure, les agents immobiliers se raccrochent au léger frémissement de reprise qu'ils constatent depuis la rentrée. Il est vrai que les villes résidentielles de proche périphérie parisienne sont moins touchées que les autres par la frilosité des banques, les candidats à l'acquisition ayant des dossiers plus solides. Reste à savoir si cette timide embellie sera durable ou pas. Rien n'est moins sûr.


Boulogne-Billancourt: les prix se tassent

 

 Boulogne-Billancourt - 2 pièces, 48 m². Métro Marcel-Sembat. Excellent état. Vendu 350.000 €.
Boulogne-Billancourt - 2 pièces, 48 m². Métro Marcel-Sembat. Excellent état. Vendu 350.000 €.

 

Avec ses rues commerçantes, ses deux lignes de métro, son bois, la ville a quasiment les mêmes attraits que la capitale. «Grâce à ses nombreux atouts, Boulogne reste un marché relativement épargné par la crise, affirme Gabriel Assedou, directeur d'une agence Era. On rattrape aujourd'hui les mois d'avril et de mai pendant lesquels les acquéreurs avaient déserté le marché en raison des élections et des ponts.» Certains professionnels sont moins optimistes. Certes, il y a toujours de la demande, notamment de Parisiens. Mais les prix ont tellement monté à Boulogne (+ 33,6 % en cinq ans) que les acquéreurs deviennent très hésitants. D'autant que, par rapport à Paris, les écarts de prix sont parfois minimes. Par exemple avec le XVIe sud limitrophe, où le mètre carré atteint 9620 €. Une moyenne qui peut largement être dépassée dans les quartiers chics bordant Roland-Garros et Auteuil (avenue Robert-Schuman, boulevard d'Auteuil, rue Escudier…). Pour preuve, cet appartement de 180 m² avec terrasse de 180 m² cédé 2,08 M€. «Il y a deux ans, un tel bien aurait trouvé preneur à 2,3 ou 2,4 M€», observe Dominique Béguet, de Barnes International. Même constat pour cette maison de 350 m² partie à 3,2 M€, alors qu'elle aurait pu se négocier 300.000 € de plus deux ans en arrière. «Les notaires indiquent une hausse des prix de 2,2 % sur un an et nous constatons sur le terrain un réel tassement, commente Dominique Béguet. Si un appartement de luxe pouvait se négocier entre 12.000 et 13.000 €/m², voire 15.000 €/m², il y a deux ans, aujourd'hui, son prix oscille entre 8500 et 10.500 €/m².» Des valeurs qui n'ont évidemment rien à voir avec celles des quartiers plus classiques de Boulogne, où la fourchette s'établit entre 5500 et 8000 €/m², sachant que les notaires affichent un prix moyen à fin juin de 7140 €/m². Moyenne qui, comme toujours, masque des écarts importants, y compris dans un même quartier. À deux pas de la Grand-Place, boulevard Jean-Jaurès, un beau 2-pièces de 38 m² vient de se vendre 310.000 €, à plus de 8100 €/m². Rue de Clamart, un autre de 48 m² est parti à 350.000 €, soit 7200 €/m². «Sur ces secteurs, on vend surtout des petites surfaces», remarque Gabriel Assedou. En revanche, les appartements familiaux partent plus difficilement, nécessitant de gros budgets, comme ce 4-pièces de 123 m² situé sente Maître-Jacques, petite rue donnant rue de Paris et route de la Reine, qui s'est négocié 1,05 M€. Vers le pont de Sèvres ou le pont de Billancourt, les prix s'adoucissent: entre 5500 et 7000 €/m² selon la qualité du bien.

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Issy-les-Moulineaux: des prix plus abordables

 

 Issy-les-Moulineaux - Dans résidence récente. Beau 4 pièces. Cave et parking. Vendu 690.000 €.
Issy-les-Moulineaux - Dans résidence récente. Beau 4 pièces. Cave et parking. Vendu 690.000 €. Crédits photo : DR

 

Depuis Boulogne, il n'y a que la Seine et le pont de Billancourt à franchir pour atteindre Issy-les-Moulineaux, autre commune résidentielle qui borde Paris. D'où son attrait pour de nombreux acquéreurs, d'autant qu'elle dispose d'une bonne desserte et de prix plus abordables que ses voisines. Il est vrai qu'ici, hormis quelques rues pavillonnaires composées de belles villas non loin du métro Mairie-d'Issy, l'habitat est assez disparate. Les valeurs relevées en témoignent. Selon les notaires, le prix moyen s'établit à 6180 €/m² et les hausses à deux chiffres qui prévalaient antérieurement ne sont plus qu'un souvenir puisque les prix ne progressent plus que de 1,1 %. «On peut s'attendre à une chute des valeurs de l'ordre de 5 % au moins en fin d'année», pronostique d'ailleurs Franck Beasse, responsable d'une agence Century 21, qui poursuit: «Les acquéreurs sont dans l'attente et nous avons 30 % d'appels en moins.» Autour de la mairie, les appartements s'enlèvent autour de 6500 à 7000 €/m². Rue Auguste-Gervais, un 60 m² s'est récemment négocié 400.000 €, soit 6660 €/m². Dans la même rue, une maison de 100 m² dotée d'un jardin et d'une terrasse, mais nécessitant 50.000 € de travaux, a trouvé preneur à 760.000 €. Sur l'île Saint-Germain, les valeurs sont similaires. Du côté de la Ferme, qui a pris du galon grâce à la proximité du tramway, le ticket d'entrée est un peu moins élevé. Sauf sur les petites surfaces récentes. Rue Marcel-Miquel, un studio de 30 m² vient de se vendre 193.000 €, soit autour de 6400 €/m². Ceux qui cherchent des immeubles récents ou neufs ont, en revanche, intérêt à prospecter sur les hauteurs d'Issy, par exemple à Fort d'Issy, où de nombreux programmes sont en cours de construction, et dont certains proposent encore quelques lots à la vente à moins de 7000 €/m². Même chose sur le nouveau quartier du Val-de-Seine. Un investisseur y a acquis deux studios en étage élevé dans une résidence étudiante de bon standing avec parking à 7000 €/m². Dans les quartiers adjacents, les prix baissent sensiblement. Boulevard Garibaldi, un 50 m² s'est négocié 320.000 €.

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Neuilly-sur-Seine, toujours recherché

 

 Neuilly Saint James - Duplex 153 m². Cave, parking et studio. Immeuble années 1930. Vendu 2.500.000 € .
Neuilly Saint James - Duplex 153 m². Cave, parking et studio. Immeuble années 1930. Vendu 2.500.000 €. Crédits photo : DR

 

On ne quitte pas facilement Neuilly, sa qualité de vie, ses écoles. «Beaucoup de familles de cadres supérieurs s'enracinent au moins jusqu'aux études supérieures de leurs enfants», estime Geneviève Sadone, de l'agence du même nom. «Depuis l'arrivée de la gauche au pouvoir, certaines familles très fortunées, qui possédaient des biens de grande qualité, les ont mis en vente, ce qui a permis à d'autres de les acquérir», se réjouit pourtant Frank Sylvaire, de Sotheby's International Realty. Un constat que fait également Jacques Chataignier, à la tête de la nouvelle agence Émile Garcin en cours de création à Neuilly. «Nous constatons un afflux de gros appartements à vendre», indique-t-il. La ville reste une valeur sûre et les professionnels estiment que les candidats à l'achat n'ont pas vraiment déserté le marché, dopés par des taux d'intérêt très bas. Mais la tendance haussière s'évanouit aussi. Selon les statistiques des notaires, le mètre carré moyen s'établit à 8980 € et accuse un sérieux coup de frein puisque les notaires n'évaluent plus la hausse qu'à 2 %, alors qu'elle était de l'ordre de 17 % l'an dernier. Preuve que le marché souffre. Sur le cœur du marché, les valeurs surfent désormais sur la vague des 9500 €/m² (plus de 10.000 €/m² il y a quelques mois). Parmi les quartiers les plus cotés, Neuilly centre, la place du Marché, où les valeurs dépassent encore les chiffres des notaires. En atteste cet appartement de 50 m² avec terrasse de 32 m² en très bon état, parti en moins de deux mois à 655 000 €, tout près de la rue de Sablonville. «Les beaux produits avec terrasse ou jardin, partent sans difficulté à des prix ambitieux», remarque Catherine Van Aal, de Barnes International. En revanche, artère passante, gros travaux, rez-de-chaussée ou emplacement moins central nécessitent une décote. C'est le cas de Bagatelle, de l'Hôpital américain ou encore de l'avenue Charles-de-Gaulle, les deux premiers quartiers étant pénalisés par leur excentration et le troisième par ses nuisances sonores. «Dans un marché qui tourne au ralenti, un propriétaire ne peut plus considérer que son bien situé porte Maillot vaut autant que boulevard Maurice-Barrès», conclut Jacques Chataignier.

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Levallois-Perret: la demande s'est calmée

 

 Levallois-Perret - Appartement de 77 m². Séjour, cuisine séparée, 2 chambres, dressing. Vendu 640.000 €.
Levallois-Perret - Appartement de 77 m². Séjour, cuisine séparée, 2 chambres, dressing. Vendu 640.000 €. Crédits photo : DR

 

Avec un prix moyen de 7540 €/m², en baisse de 0,7 % sur un an, Levallois-Perret, qui figure pourtant parmi les adresses chics de la petite couronne voit sa demande se calmer et les délais de vente multipliés par deux en quelques mois. «Avec un mandat exclusif, on parvient tout de même à vendre en un mois ou un mois et demi, et avec un mandat simple en deux ou trois mois», indique Serge Fourment, directeur d'une agence Era. Les raisons? Toujours les mêmes: les prix sont trop élevés et les propriétaires continuent de se faire tirer l'oreille pour afficher des prix en cohérence avec le marché. «Certains comprennent la situation, mais d'autres essaient toujours de surenchérir par rapport à nos estimations, ajoutant par exemple les frais d'agence dans leur prix, poursuit Serge Fourment. Résultat, ils mettent en vente à des prix insoutenables de l'ordre de 9000 à 9500 €/m².» Or, le prix moyen s'établit à 7440 €/m² et n'augmente plus que de 1,2 % sur un an et les professionnels sont formels: l'ancien de belle facture, en étage élevé avec parquet, moulures, cheminée… se négocie 8600 à 8800 €/m² aujourd'hui. À titre d'exemple, quartier Greffulhe, secteur coté, car on y déniche facilement des biens dans des immeubles récents, un appartement qui s'affichait 9200 €/m² s'est finalement vendu après six mois à 8800 €/m². Les abords de la mairie sont également recherchés. Rue Voltaire, un appartement sur cour de 37 m² a trouvé preneur à près de 7570 €/m². Un autre également bien placé, rue Aristide-Briand, doté de 66 m² au 4e étage sans ascenseur, s'est en revanche négocié 8500 €/m². Quant à Victor-Hugo, les valeurs y oscillent entre 7000 et 7200 €/m². Il n'y a guère que l'île de la Jatte pour oser proposer des prix à 10.000 €/m². Mais, à ce niveau de prix, les appels sont rares…

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Courbevoie/Asnières: peu de transactions

 

 Asnières - Maison de 220 m² construite en 2005. Prestations raffinées. Vendue 1.900.000 € .
Asnières - Maison de 220 m² construite en 2005. Prestations raffinées. Vendue 1.900.000 €. Crédits photo : DR

 

«Le marché a été très calme sur Courbevoie cet été, résume Delphine Ossant, directrice d'une agence Era, les acquéreurs sont très hésitants, visitent énormément de biens et font systématiquement des propositions plus basses que les prix affichés.» Mais les vendeurs ne réalisent pas que les prix sont sur une tendance baissière. Et pourtant, le prix moyen est désormais orienté à la baisse selon les notaires: - 0,1% sur un an, portant le mètre carré à 5780 € au deuxième trimestre. La situation s'est donc sensiblement dégradée récemment. Depuis la fin du printemps, le marché a très fortement ralenti et les ventes sont rares. Malgré tout, il y a encore des candidats à l'achat. Essentiellement des Parisiens, des Levalloisiens attirés par des prix qui restent plus abordables que dans leur ville d'origine et qui travaillent soit à la Défense, soit à Paris. Bécon reste leur quartier de prédilection. Outre la proximité de la Seine, la desserte aisée avec la gare, on y trouve une vie de village très appréciée et de beaux immeubles de caractère avec des biens qui peuvent grimper jusqu'à 7000 ou 8000 €/m², alors que sur le reste de Courbevoie, la fourchette oscille entre 5500 et 7000 €/m², notamment dans le centre. La demande se concentre sur les petites surfaces à moins de 200.000 €, comme ce studio de 31 m², en rez-de-chaussée, vendu 199.000 €. Les biens au-delà de 400.000 € font également l'objet d'une demande. À Bécon, un 3-pièces de 68 m² vient de se négocier 350.000 €, soit moins de 5200 €/m². Un prix qui se justifiait en raison de gros travaux à prévoir. Passé un certain budget, les acquéreurs préfèrent les maisons, que l'on trouve plus aisément dans une ville comme Asnières, où le mètre carré moyen ne passe plus la barre des 5250 €, selon les notaires. La progression des prix y reste plus forte qu'à Levallois (+ 5,2 % sur un an à fin mai). À Asnières, outre le centre-ville, deux quartiers sont la cible des acquéreurs: Bécon et Bac. «Sur le quartier Bac, il y a beaucoup de maisons qui attirent les familles à bon budget, notamment les “Mansart”, qui offrent de beaux volumes», explique Florence Chauvel, de Barnes international. Une maison de 240 m² avec 400 m² de jardin dans le quartier Bac vient de se négocier 1,95 M€ en trois jours. Logique, il y a peu de biens à vendre sur le secteur. On peut évidemment trouver moins cher, comme cette petite maison de 100 m² sans jardin, mais avec terrasse et garage, partie à 850.000 € en une quinzaine de jours. À Asnières Bécon, une «ruine» de 240 m² avec terrain de 600 m² à refaire entièrement a même trouvé preneur à 1,55 M€, car elle disposait d'un excellent emplacement. Quartier Michelet, un peu moins coté, proche de la rue des Bourguignons, une autre maison de 190 m² avec jardin de 250 m² s'est vendue 1,45 M€. «Si elle avait été située dans le quartier Bac, elle serait partie à 1,6 M€», note Florence Chauvel.

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Versailles: les prix font de la résistance

 

 Versailles - Belle copropriété fin XIXe. 4 pièces de 97 m². 3e étage avec ascenseur. Vendu 700.000 € .
Versailles - Belle copropriété fin XIXe. 4 pièces de 97 m². 3e étage avec ascenseur. Vendu 700.000 €. Crédits photo : DR

 

«À partir de la mi-juin, nous avons constaté un énorme ras-le-bol des Versaillais, dont le seul objectif était de tourner le dos à la crise, aux élections, et de partir en vacances», explique Olivier Lejeune, directeur d'une agence Guy Hoquet. Résultat, la demande s'est quasiment arrêtée, alors qu'elle est très forte habituellement. «On aurait dû voir les prix baisser, poursuit ce professionnel, mais rien ne s'est produit.» Selon les notaires, le prix moyen au mètre carré s'y établit toujours à 5850 €. Sachant que Versailles constitue un petit marché de 1200 à 1 300 ventes par an et que l'offre y est assez confidentielle, les prix ont, jusqu'à maintenant, assez bien résisté, mais ils s'effritent un peu depuis quelques mois, la hausse n'étant plus que de 6 % (plus de 20 % l'an dernier). Ce qui se vend toujours sans discussion, ce sont les biens avec une valeur ajoutée. À titre d'exemple, quartier Notre-Dame, un superbe appartement de 97 m², fin XIXe siècle, vient de trouver preneur à 700.000 €, soit 7216 €/m². Sans parking et sans cave, il possédait de belles prestations: parquet, moulures… avec de surcroît une chambre de bonne de 8,5 m². «Sur le secteur, on parvenait à vendre jusqu'à 8000 €/m² il y a quelque temps, mais, désormais, c'est fini», remarque Olivier Lejeune. Dans les bons quartiers comme Notre-Dame ou Saint-Louis, les prix oscillent désormais entre 6500 et 7000 €/m². Quartier Montreuil aussi, comme en témoigne ce 130 m² loi Carrez, mais qui fait en réalité 180 m² au sol, parti à 845.000 € en une semaine, sans négociation. À Porchefontaine, une maison de 100 m² avec 250 m² de terrain a été acquise pour 650.000 €.

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Montrouge-Malakoff: l'arrivée du métro attire les Parisiens

 

 Montrouge - À 300 m du métro. Beau 3 pièces 67,5 m². 1er étage. Parking. Vendu 435.000 € .
Montrouge - À 300 m du métro. Beau 3 pièces 67,5 m². 1er étage. Parking. Vendu 435.000 €. Crédits photo : DR

 

«Globalement, nous avons aujourd'hui moins d'acquéreurs, constate Philippe Delattre, directeur de Century 21 ADM Conseil, ils sont plus exigeants et sanctionnent les biens en mauvais état ou ceux des années 1960-1970.» Attirés par l'ouverture au public en mars prochain du métro dans le quartier de la mairie, les acquéreurs sont souvent parisiens et, compte tenu des prix (6130 €/m² en moyenne), secundo-accédants ou quadras en location à Paris cherchant à assurer leur retraite. On rencontre aussi des primo-accédants à la recherche de petites surfaces. À condition de disposer d'un bon budget, car les prix sont élevés. Ici, la moyenne s'inscrit à 6130 €/m² et la hausse reste assez vive puisque de 8,1 % sur un an à fin mai. Les valeurs peuvent toutefois grimper à 7000 ou 8000 €/m² sur certains quartiers. D'autant que l'offre n'est pas très étendue. «Montrouge reste un marché porteur, en particulier du côté de l'avenue de la République, de la mairie ou encore sur le quartier des Écrivains, note Élisabeth Delorme, responsable d'une agence Orpi. Deux fois sur trois, la clientèle vient des XIIIe, XIVe et XVe arrondissements de Paris.» Rue d'Estienne-d'Orves, un secundo-accédant a acquis un 91,6 m² en excellent état construit en 2006 au prix de 650.000 €, soit 7000 €/m², un prix cohérent avec le quartier. En revanche, les biens surévalués sont immédiatement sanctionnés. Comme ce 3-pièces de 54 m² mis à prix 353.000 € rue Pierre-Curie et aujourd'hui baissé à 340.000 €, mais qui ne parvient toujours pas à se vendre après deux promesses de vente et deux rétractations! La raison? Un prix trop élevé pour un immeuble des années 1930, sans ascenseur (5e étage) ni parking, dans un quartier toutefois assez proche de Jean-Jaurès et du métro. Autre exemple, un propriétaire qui vendait un 2-pièces de 46 m² au dernier étage avec terrasse de 22 m² n'a obtenu que 220.000 € de son bien. Il est vrai que l'appartement se situait au 11e étage d'un immeuble des années 1960. Non loin de Montrouge, Malakoff attire la même clientèle et permet aux prix de conserver une bonne progression (+13,2 %). Les primo-accédants disposent généralement d'une enveloppe limitée à 200.000-250.000 €. En moyenne, le mètre carré se négocie 5660 €, mais les quartiers proches du métro (Malakoff-Plateau de Vanves, Etienne-Dolet) ou de l'animation du centre-ville tirent les prix vers le haut, dépassant parfois la barre des 6000 €/m².

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Vincennes, Saint-Mandé: des prix stabilisés

 

 Vincennes - À 200 m du RER. 4 pièces 94 m². Début XXe, bon état. Vendu 680.000 € .
Vincennes - À 200 m du RER. 4 pièces 94 m². Début XXe, bon état. Vendu 680.000 €. Crédits photo : DR

 

«La bonne nouvelle, c'est que nous avons toujours des acquéreurs et que lorsque le bien correspond à un prix cohérent, il se vend», lance Olivier Fourny, responsable du GIE Orpi sur le secteur. À Vincennes, les prix ont passé la barre des 7150 €/m² et continuent d'afficher une hausse bien plus forte qu'ailleurs (+ 8,6 % au deuxième trimestre 2012 ). Une moyenne qui peut s'envoler à 8000 €/m² et plus dans les belles copropriétés bordant le bois. «Mais la hausse que l'on constatait jusqu'à ces derniers mois n'est plus qu'un souvenir, poursuit ce professionnel, les prix ne baissent pas encore, mais se stabilisent, ce qui rend le marché plus sain.» Et une chose est sûre, la demande étant plus forte que l'offre, la baisse n'est, semble-t-il, pas encore à l'ordre du jour. Du moins, sur les biens sans défaut majeur qui continuent à partir rapidement. En revanche, les vendeurs qui s'entêtent finissent par perdre la main et réaliser de mauvaises affaires. «Les acquéreurs sont informés, observent, étudient le marché et font preuve d'une grande prudence, car ils ne veulent pas surpayer leur bien», remarque Olivier Fourny. Parmi les secteurs les plus recherchés, le centre-ville, bien sûr. À 200 mètres du RER, un 4-pièces de caractère de 94 m² vient de partir à 680.000 €. Autre exemple, rue du Midi, un 3-pièces de 68 m² avec quelques travaux à prévoir s'est négocié 475.000 €. Quartier de la Mairie, une maison de 7 pièces de 180 m² avec un petit jardin et des prestations de qualité a été acquise 1,4 M€. Enfin, rue Defrance, à l'est de la ville, un 4-pièces de 86 m² avec balcons et parking a trouvé preneur à 625.000 €. À deux pas de Paris, Saint-Mandé constitue un micro-marché réservé à une clientèle à haut niveau d'exigence. Les prix sont à l'avenant: 7390 €/m² en moyenne, toujours en hausse sur un an (10,5 % fin mai). «Nous avons énormément de demandes sur le bois, où il arrive que l'on vende à plus de 9000 €/m²», indique Sylvie Sztrajt, responsable de deux agences Era sur la ville. Sur le bois, justement, un appartement d'exception de 170 m² s'est vendu 1,7 M€, soit 10.000 €/m². Une valeur qui n'est cependant pas atteinte dans les quartiers moins courus, où la demande a baissé, et les prix aussi (de l'ordre de 5 %, selon les professionnels). Avenue Foch, au pied du métro Saint-Mandé-Tourelle, un 37 m² au dernier étage s'est vendu 220.000 €, soit moins de 6000 €/m².

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Nogent et Saint-Maur: le bois et la Marne continuent de séduire les acquéreurs

 

 Saint-Maur - Proche du RER. 100 m² habitables sur terrain de 200 m². Vendue 547.000 € .
Saint-Maur - Proche du RER. 100 m² habitables sur terrain de 200 m². Vendue 547.000 €. Crédits photo : DR

 

Partout, c'est la même litanie: «La demande est là, mais les vendeurs restent figés sur des prix trop élevés, ce qui bloque le marché», confie Guillaume Duterte, responsable d'une agence Era. Or, lorsque le vendeur se range à l'estimation de l'agent immobilier, les biens peuvent partir en moins d'une semaine. Preuve qu'il y a déséquilibre entre les prétentions des vendeurs et les budgets des acquéreurs. Dans l'ensemble, les maisons attirent les secundo-accédants dans des budgets de l'ordre de 900.000 € à 1 M€. Mais l'offre s'inscrit plutôt à 1,3-1,4 M€. Et les propriétaires ne sont pas toujours pressés de vendre. D'où la difficulté à faire coïncider les intérêts des uns et des autres. Les quartiers de prédilection? Le centre-ville, les abords du bois, le port et l'île de Beauté. Sur ce dernier secteur, justement, une maison de 250 m² sur 994 m² de terrain vient de trouver acquéreur à 1,3 M€. Le gros du marché porte toutefois sur les appartements, dont le prix moyen atteint 5430 €/m² (+ 6,9 %). Dans le centre, les valeurs peuvent atteindre 5500 €/m² et plus, comme ce 2-pièces de 50 m², rue des Héros-Nogentais, qui vient de partir à 280.000 €. Près du bois et du RER, il faut s'attendre à beaucoup plus. En témoigne ce 4-pièces de 86 m² vendu avenue des Marronniers à 605.000 €.Non loin de Nogent, Saint-Maur-des-Fossés, bien que très résidentiel, n'est guère mieux loti. «Nous avons moins de fréquentation, reconnaît Pascal Lang, directeur d'une agence Era, mais ceux que nous rencontrons sont véritablement en mode projet, ce ne sont plus des curieux.» Ils sont toutefois exigeants, et si le bien est surcoté, ils se détournent. Ici, les prix sont un peu moins élevés qu'à Nogent, se situant en moyenne à 4710 €/m² (+ 6,5 %), moyenne qui fluctue selon les quartiers, les plus prisés étant le vieux Saint-Maur et le parc, la mairie, les abords des stations de RER et, bien sûr, La Varenne. Dans le vieux Saint-Maur, un 30 m² dans une demeure historique avec beaucoup de cachet s'est vendu 178.000 €, soit près de 6000 €/m². En revanche, près du RER Saint-Maur-Créteil, un 3-pièces de 68 m² a été acquis 317.000 €. «Ce type de bien constitue le cœur de cible du marché, et quand il est au bon prix, comme c'est le cas ici, cela se vend en deux à trois mois au maximum», conclut Pascal Lang.

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Enghien-Montmorency: le mètre carré plus attractif

 

 Montmorency - Maison de 130 m². Excellent état. 4 chambres, jardin 673 m². Vendue 550.000 € .
Montmorency - Maison de 130 m². Excellent état. 4 chambres, jardin 673 m². Vendue 550.000 €. Crédits photo : DR

 

«Nous enregistrons vraiment une chute des ventes, avoue Yann Vauvelle, responsable d'une agence Century 21, les primo-accédants ont quasiment disparu avec la suppression du PTZ + et le durcissement des conditions d'emprunt, tandis que l'alourdissement de la taxation des plus-values fige les projets des secundo-accédants.» Le marché souffre mais conserve une demande qui émane en partie d'autres secteurs de la région parisienne. «Nous n'avons pas autant de notoriété que des villes comme Levallois ou Courbevoie, mais elles sont trop chères, et nous avons la chance de récupérer une partie de cette clientèle, car nous sommes très bien desservis, à neuf minutes en train direct de la gare du Nord», évoque Philippe Trastulli, responsable de l'agence Terminus. De fait, à Enghien par exemple, les prix continuent de s'apprécier fortement (+ 14,7 %, à 4530 €/m²). Selon les secteurs, les prix vont de 4000 à 6000 €/m², ce dernier prix concernant toutefois des microquartiers, comme Le Lac, à Enghien, ou la place du Marché, à Montmorency. Au bord du lac, un 69 m² est récemment parti à 411.000 €, soit près de 6000 €/m². Ailleurs, les prix s'adoucissent comme pour ce-3 pièces d'une soixantaine de mètres carrés parti à 300.000 €, soit 4600 €/m². À Montmorency, place du marché, un 87 m² avec terrasse et 3 chambres a été acquis pour 400.000 €. Dans le secteur, les maisons sont également recherchées dans des budgets compris entre 300.000 et 600.000 €. En plein centre-ville d'Enghien, l'une d'elles affichée 550.000 € vient de se négocier 510.000 € après cinq ou six visites. À Montmorency, les maisons, souvent plus vastes et dotées de plus de cachet, nécessitent de beaux budgets. Mais au-delà de 700.000 €, ça coince! Les propriétaires ne sont pas encore revenus à la raison, mais gageons qu'ils devront le faire bientôt.

 

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/09/28/05002-20120928ARTFIG00778-immobilier-ca-bouge-en-banlieue-parisienne.php

Publié dans SDRIF - IDF

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